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玉林市城鎮低效用地再開發專項規劃(2018-2022年)

發布時間:2019-02-03 08:00    來源:玉林市人民政府   索引號:123456/2018-02385   
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前 言

我國經濟發展進入新常態,經濟增速由高速增長轉向中高速增長,經濟結構由增量擴能為主轉向調整存量、做優增量并舉,增長方式由規模速度型粗放增長轉向質量效益型集約增長,增長動力由要素驅動轉向創新驅動,經濟中高速增長邁向中高端水平的趨勢加快,具有大國經濟的巨大韌性、潛力和回旋余地。黨的十八屆五中全會提出創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念,國家一帶一路和自治區雙核驅動戰略深入實施,中國-東盟自貿區升級版建設加快,為玉林提供更為廣闊的發展空間。尤為重要的是,黨的十九大以來,市委立足新常態,進一步深化對玉林基本市情、發展階段、發展規律的認識,堅定不移實施大城市戰略,實現城市建設新突破。 深入推進城市建設一年補短板、兩年立框架、三年大變樣行動計劃,提升城市承載力和綜合競爭力,加快建設田園休閑、生態宜居、組團式融合發展的區域性大城市。未來五年,玉林將由低中等收入向中上等收入跨越,產業由中低端向中高端水平提升,工業由中期階段向中后期階段發展,人民生活由總體小康向全面小康邁進,進入新的發展階段,保持經濟持續健康發展的空間廣闊、潛力巨大。玉林市經濟社會持續快速發展,城鎮用地需求不斷增長。201713由國務院印發的《全國國土規劃綱要(2016—2030年)》提出有序推進城鎮低效用地再開發和低丘緩坡地開發利用,推進建設用地多功能開發、地上地下立體綜合開發利用,促進空置樓宇、廠房等存量資源再利用。當前和今后土地管理工作重心已從新增建設用地的增量開發轉向存量建設用地的配置優化上。在當前建設用地供應如此緊張的背景下,玉林市城鎮土地利用卻存在著土地布局不合理、人均用地水平偏高、單位土地經濟產出率偏低等諸多不合理現象,尚未完全發揮城鎮土地資源的潛力,玉林市存在一定的城鎮低效用地,違背了城鎮化進程的可持續發展規律。

十三五時期,是全面建成小康社會的決勝期,是全面深化改革的攻堅期,更是玉林市創新發展、轉型追趕的關鍵期。為推進新型城鎮化建設,滿足經濟社會發展對城鎮建設用地日益增大的需求,促進節約集約用地和產業轉型升級,玉林市國土資源局按照國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》(國土資發〔2016147號)、國土資源部辦公廳《關于印發<城鎮低效用地再開發工作推進方案(2017-2018年)>的通知》(國土資函〔20171171號)、國土資源部辦公廳《關于印發<城鎮低效用地再開發規劃編制要點>的通知》(國土資廳發〔201747號)和廣西壯族自治區國土資源廳《關于印發<廣西城鎮低效用地再開發工作實施方案>的通知》(桂國土資發〔201751號)的相關文件要求,積極開展城鎮低效用地再開發工作。截止目前已完成玉林市城鎮低效用地全面調查工作,科學制定了城鎮低效用地標準,建立了城鎮低效用地數據庫。現根據工作步驟和程序,玉林市國土資源局組織相關部門積極穩妥的開展了《玉林市城鎮低效用地再開發專項規劃(2018-2022年)》(以下簡稱《規劃》)的編制工作。

 

第一章 總則

第一節 指導思想

規劃編制以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,貫徹落實黨的十九大提出的全面建成小康社會各項要求,統籌推進五位一體總體布局,協調推進四個全面戰略布局,推動實施鄉村振興、區域協調發展、可持續發展戰略。堅持以人民為中心,把人民對美好生活的向往作為奮斗目標,以人為本,促進新型城鎮化發展;堅持綠色發展,轉變發展方式,提升發展質量,改善生態環境,建設美麗中國;堅持市場化導向,鼓勵土地權利人自主開發,鼓勵社會資本積極進入,促進城鎮更新改造和產業轉型升級,提升建設用地人口、產業承載能力,建設和諧宜居城鎮。

第二節 規劃原則

一、以人為本,和諧發展

城鎮低效用地再開發應以優化人居環境、提高生活質量、提升城市品位、完善城市功能、保護歷史風貌為目的,以保障和促進科學發展為主線,充分考慮人民利益,促進經濟社會事業又好又快發展。

二、依法依規,實事求是

城鎮低效用地再開發必須遵守國家法律法規、部門規章及各項政策,充分考慮所在地的實際需要,遵循自然和社會發展規律,因地制宜制定規劃方案和配套政策,科學合理安排城鎮低效用地再開發規模、布局和時序。

三、生態優先,保護優先

城鎮低效用地再開發應堅持綠色發展,突出紅線控制和底線思維,充分考慮地方資源環境承載力、城市地質環境、國土開發強度,實現對資源開發利用和保護的整體管控,實現對存量空間的挖潛利用。

四、節約優先,布局優先

城鎮低效用地再開發必須堅持節約優先,以節約集約用地、優化土地利用結構和布局為手段,形成節約資源和保護環境的空間布局、產業結構、生產方式、生活方式,構建具有地方特色的三生空間。

五、區域協調,城鄉融合

立足城市全域經濟社會發展,統籌考慮城市與周邊城市、村鎮的功能和發展方向,統籌安排基礎設施、公共服務設施、居住、產業、城市綠地等,實現區域、城鄉協調發展。

六、公眾參與,利益公平

規劃應充分尊重土地權利人意愿,切實保障公眾知情權、參與權、表達權和監督權;妥善處理好各方主體責、權、利關系,遵循政府指導、市場運作、利益共享、公平公正,保障城市可持續發展。

第三節 規劃范圍與期限

根據廣西壯族自治區國土資源辦公廳《關于<廣西城鎮低效用地再開發規劃編制要點>的通知》(桂國土資發〔201867號),本輪規劃范圍為《玉林市土地利用總體規劃(2006-2020年)調整完善方案(2015年調整)》確定的市中心城區城鄉建設用地允許建設區范圍。

規劃期限為2018-2022年,分近期2018-2020年、遠期2021-2022年兩個階段。

第四節 規劃依據

一、法律法規

1、《中華人民共和國土地管理法》(2004828);

2、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(199911);

3、《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007830);

4、《中華人民共和國物權法》(2007101);

5、《中華人民共和國城鄉規劃法》(200811);

6、《節約集約利用土地規定》(201491,國土資源部令第61號)。

二、規程規范、技術標準

1、土地基本術語(GB/T 19231-2003);

2、《城市用地分類和規劃建設用地標準》(GB50137-2011);

3、《城市道路綠化規劃與設計規范》(CJJ75-97);

4、《城市公共設施規劃規范》(GB50442-2008);

5、《城鎮土地估價規程》(GBT18508-2014);

6、城鎮土地分等定級規程(GB/T 18507-2014);

7、土地利用現狀分類(GB/T21010-2017);

8、《廣西壯族自治區建設用地控制指標(修訂稿)》(2015年修訂);

9、《玉林市建設項目容積率管理暫行規定(試行)》。

三、政策性文件

1、《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔20083號);

2、《國土資源部關于貫徹落實<國務院關于促進節約集約用地的通知>的通知》(國土資發〔200816號);

3、《廣西壯族自治區產業園區節約集約用地管理辦法的通知》(桂政發〔201159號);

4、《關于開展城鎮低效用地再開發試點的指導意見》(國土資發〔20133號);

5、《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》(國土資發〔2016147號);

6、《國土資源部辦公廳關于印發<城鎮低效用地再開發工作推進方案(2017-2018年)>的通知》(國土資廳函〔20171172號);

7、《國土資源部辦公廳關于印發<城鎮低效用地再開發規劃編制要點>的通知》(國土資廳發〔201747號);

8、《廣西壯族自治區國土資源廳關于印發<廣西城鎮低效用地再開發工作實施方案>的通知》(桂國土資發〔201751號);

9、《廣西壯族自治區國土資源辦公廳關于<廣西城鎮低效用地再開發規劃編制要點>的通知》(桂國土資發〔201867號);

10、《廣西壯族自治區國土資源辦公廳關于<印發城鎮低效用地再開發規劃成果>圖件編制標準的通知》(桂國土資發〔2018227號)。

四、相關規劃

1、《玉林市城市總體規劃(2008-2020年)》;

2、《玉林市中心城區控制性詳細規劃》;

3、《玉林市城北片區控制性詳細規劃》;

4、《玉林市二環路控制性詳細規劃》;

5、《玉林市江南片區控制性詳細規劃》;

6、《玉林市玉東新區控制性詳細規劃》;

7、《玉林市土地利用總體規劃(2006-2020年)(2015年調整)》;

8、《玉林市棚戶區改造規劃(2013-2017年)》;

9、《玉林市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》;

10、《玉林市玉州區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》;

11、《玉林市福綿區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》;

12、《玉林市玉東新區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》;

13、《玉林生態市建設規劃(2009-2020年)》;

14、《玉林市旅游業發展規劃(2015-2025年)》。

 

第二章 城鎮低效用地調查、現狀分析與潛力評價

第一節 城鎮低效用地調查

結合遙感影像、城鎮地籍調查數據,利用地理信息系統等技術,對城鎮建設用地以宗地為單元進行梳理,初步獲取地塊用地類型、權屬、面積、四至范圍、權利人、現狀用途及規劃用途等信息。主要分調查底圖制作、劃分調查區、確定調查單元、外業調查與內業調查、低效用地認定及標圖入庫幾個步驟進行。

玉林市低效用地調查范圍共劃分了113個調查單元,其中:舊城鎮25個,舊村莊59個,舊廠礦29個,無其他低效用地。調查單元劃分匯總詳見表2-1
 

 

第二節 城鎮低效用地現狀分析

玉林市城鎮低效用地現狀總規模747.04公頃,舊城鎮規模共191.51公頃,其中商服用地3.15公頃,占舊城鎮總規模的1.64%;住宅用地188.36公頃,占舊城鎮總規模的98.36%

舊村莊規模共415.00公頃,其中住宅用地413.48公頃,占舊村莊總規模的99.63%;公共管理與公共服務用地1.52公頃,占舊村莊總規模的0.37%

舊廠礦規模共140.53公頃,均為工礦倉儲用地。玉林市城鎮低效用地現狀規模及結構詳見表2-2
 

玉林市城鎮低效用地的土地開發強度有待加強,整體土地利用率有待進一步提高。城鎮低效用地利用效益總體水平較低,仍具較大的發展潛力和上升空間,在今后的建設用地管理工作中應加強對城鎮低效用地的再開發,進而促進玉林市整體土地集約利用水平的提高。

第三節 城鎮低效用地潛力評價

一、城鎮低效用地規模潛力及潛力分區

玉林市城鎮低效用地規模中,絕對規模潛力共483.60公頃,相對規模潛力為64.36%。從低效用地類型來看,舊村莊的絕對規模潛力最大,為259.70公頃,占全部絕對規模潛力的53.70%,舊村莊的相對規模潛力為62.58%;舊城鎮絕對規模潛力較大,為133.45公頃,占全部絕對規模潛力的27.60%,舊城鎮的相對規模潛力為69.68%;舊廠礦的絕對規模潛力最小,為90.45公頃,占全部絕對規模潛力的18.70%,舊廠礦的相對規模潛力為64.36%;從相對規模潛力來看,舊城鎮的開發潛力最大,舊廠礦的開發潛力較大,舊村莊的開發潛力最小。從最佳挖潛方式來看,部分拆除現有物業改造挖潛的絕對規模潛力最大,為307.55公頃,占全部絕對規模潛力的63.60%;整體拆除現有物業改造挖潛的絕對規模潛力為176.05公頃,占全部絕對規模潛力的36.40%

玉林市城鎮低效用地再開發具有較大的規模潛力空間。從潛力分區來看,高潛力區調查單元面積為202.02公頃,占全部城鎮低效用地調查單元面積的18.97%,高潛力區再開發土地面積為118.91公頃,高潛力區絕對規模潛力為102.64公頃;中潛力區調查單元面積為517.14公頃,占全部城鎮低效用地調查單元面積的48.57%,中潛力區再開發土地面積為361.09公頃,中潛力區絕對規模潛力為259.85公頃;低潛力區調查單元面積為253.66公頃,占全部城鎮低效用地調查單元面積的23.82%,低潛力區再開發土地面積為192.60公頃,低潛力區絕對規模潛力為108.52公頃;無潛力區調查單元面積為91.95公頃,占全部城鎮低效用地調查單元面積的8.64%,無潛力區再開發土地面積為74.44公頃,無潛力區絕對規模潛力為102.40公頃

從城鎮低效用地類型來看,舊村莊占比最高,舊城鎮僅次于舊村莊,舊廠礦占比最小。其中舊城鎮高潛力區調查單元面積為73.78公頃,再開發土地面積為45.47公頃,絕對規模潛力為39.13公頃;舊村莊高潛力區調查單元面積為102.82公頃,再開發土地面積為59.68公頃,絕對規模潛力為51.13公頃;舊廠礦高潛力區調查單元面積為25.42公頃,再開發土地面積為13.76公頃,絕對規模潛力為12.38公頃

二、城鎮低效用地經濟潛力及潛力分區

玉林市城鎮低效用地調查單元的土地經濟潛力共3095291.82萬元,單位土地經濟潛力4381.66/m2。從低效用地類型來看,舊村莊經濟潛力最大,為1381645.95萬元,占全部經濟潛力的44.64%,舊村莊的單位土地經濟潛力為3555.08/ m2;舊城鎮的經濟潛力較大,為1133024.36萬元,占全部經濟潛力的36.60%,舊城鎮的單位土地經濟潛力為5916.27/ m2;舊廠礦的經濟潛力最小,為580621.51萬元,占全部經濟潛力的18.76%,舊廠礦的單位土地經濟潛力為4598.25/ m2,從單位土地經濟潛力來看,舊城鎮的開發潛力最大,舊廠礦開發潛力較大,舊村莊開發潛力較小。從最佳挖潛方式來看,部分拆除現有物業改造挖潛的經濟潛力最大,為2018076.93萬元,占全部經濟潛力的65.20%;整體拆除現有物業改造挖潛的經濟潛力為1077214.89萬元,占全部經濟潛力的34.80%

玉林市城鎮低效用地再開發的經濟潛力較高,多為中潛力區。從潛力分區來看,高潛力區低效用地面積為3.66公頃,占全部城鎮低效用地面積的0.53%,經濟潛力為44038.58萬元,高潛力區的單位土地經濟潛力為12032.40/m2;中潛力區低效用地面積為236.69公頃,占全部城鎮低效用地面積的33.51%,經濟潛力為1534662.22萬元,中潛力區的單位土地經濟潛力為6483.85/ m2;低潛力區低效用地面積為272.69公頃,占全部城鎮低效用地面積的38.60%,經濟潛力1090903.16萬元,低潛力區的單位土地經濟潛力為4000.52/ m2;無潛力區低效用地面積為193.38公頃,占全部城鎮低效用地面積的27.83%,經濟潛力425687.86萬元,無潛力區的單位土地經濟潛力為2201.30/ m2。從城鎮低效用地類型來看,高潛力區均集中在舊城鎮,且舊城鎮在中潛力區中占比最高,占所有中潛力區面積的57.88%,舊城鎮的中潛力區經濟潛力為934755.07萬元,占所有中潛力區經濟潛力總和的60.91%;舊廠礦在中潛力區和低潛力區分布較多,舊村莊主要集中在低潛力區和無潛力區。

 

第三章 規劃目標及任務

第一節 規劃目標

一、定性目標

(一)盤活存量低效用地,增強城鎮建設用地有效供給

通過對利用強度低、效益差、基礎設施不完善及布局不合理的土地進行盤整與開發,充分盤活存量低效用地,提高土地的利用效率,推進建設用地集約化利用,從而增加城鎮建設用地有效供給,為玉林市經濟社會持續健康發展提供強勁持久動力。

(二)優化土地資源空間布局,促進產業轉型升級,提高土地產出強度

充分利用本次城鎮低效用地再開發契機,對城鎮用地范圍內禁止類淘汰類、不符合安全生產和環保要求的產業用地進行騰退,釋放產業發展空間,推動城市規劃、區域功能的落實,優化土地資源空間布局。通過差別化土地供應方式及相應的激勵政策,促使企業自主淘汰落后生產工藝和生產方式,鼓勵企業積極引進高新技術,提高投資強度,充分挖掘土地資源潛力,保障土地資源優化配置和有效供給,以規劃統籌優化產業發展布局,以土地資源差別化供給方式支撐產業轉型升級,以土地資源再開發拓展產業發展空間,提高土地產出強度,增強經濟社會發展動力。

(三)完善城市功能,優化人居環境

通過盤活城鎮低效用地,補充和完善配套合理、功能齊全的公共服務體系,構建等級結構合理、功能清晰的道路交通系統,增設開發強度適中、配套設施完善的住宅小區、商貿商服用地,增加綠地和公共開敞空間面積,改善玉林市的整體發展環境,促進城市服務功能的完善和環境品質的提升,滿足人們居住、休閑、消費等需求,增強城市吸引力。

(四)疏解老城區城市職能,健康有序推進城鎮化

統籌考慮老城保護、調整優化和新城發展,通過城鎮低效用地再開發工作對老城區做減法,多拆少建,疏導不適合在老城區發展的城市職能和產業,集中拆遷一批老舊小區和商貿店鋪,挖潛存量建設用地,增加綠地、廣場、停車場等公共設施,嚴格控制老城內的建筑總量和建設項目規模,妥善解決老城存在的棚戶區、城中村、交通擁堵、環境污染、消防隱患等問題,推動城鎮化建設健康有序發展,形成資源節約、環境友好、經濟高效、社會和諧的城鎮發展新格局。

(五)保障用地需求,促進經濟社會可持續發展

加快實施舊城鎮、舊村莊、舊廠礦的功能再造,充分提高土地利用效率,擴展現代產業發展空間,推動低污染、低能耗、高附加值的高薪技術產業加速發展和集聚,促進產業結構優化升級,提升經濟發展水平,推動宜居城市和新農村建設,確保經濟社會可持續發展。

三、定量目標

依據定性目標,明確規劃期內城鎮低效用地再開發總規模、各類型低效用地規模、土地利用強度、土地投入產出強度提升、設施改善程度和生態環境改善等方面的量化目標。結合城市用地發展方向,合理安排各類建設用地,優化城鎮空間結構,完善產業功能分區用地布局,強化產業集聚,促進土地集約利用水平的提高。玉林市城鎮低效用地再開發規劃控制指標詳見表3-1

(一)低效用地再開發規模

根據低效用地認定標準,認定低效用地的面積為747.04公頃,規劃2018-2022年實施再開發面積185.20公頃,其余的561.84公頃,因其規模潛力和經濟潛力較小,且地塊面積較小,呈零散分布,從經濟技術的可行性考慮,該部分低效用地不具備獨立開發的條件,暫不納入本次再開發范圍,擬安排至2022年以后,待開發條件成熟后再安排實施計劃。

(二)各類型低效用地再開發規模

規劃2018-2022年實施再開發面積185.20公頃,其中舊城鎮再開發規模47.00公頃,舊村莊再開發規模3.72公頃,舊廠礦再開發規模134.48公頃

(三)土地利用強度

通過城鎮低效用地再開發,整合玉林市內現有功能分散、低效利用的土地,進行空間騰挪,改變以往粗放型的經濟發展方式,推進建設用地集約化。規劃期內再開發項目的平均容積率由開發前0.68提高到2.75,可節約用地指標約139.41公頃,節地率達到75.27%,較大程度的提高了建設用地的土地利用效率,為快速發展時期的玉林市節約了土地資源。

(四)基礎設施改善

規劃至2022年,通過城鎮低效用地再開發打通城區道路,完善交通基礎設施,形成有利于中心城區拉開骨架的城市路網。城市污水集中處理率達到95%以上,用水普及率、燃氣普及率達95%以上,生活垃圾處理率達90%以上。

(五)生態環境改善

充分利用城鎮低效用地再開發契機,對玉林市開關廠、玉林市塑料廠、玉林市紙箱廠、泡沫廠等附加值低、技術落后、產能低下、不符合環保要求的工業企業淘汰開發,構建現代新型工業體系,實現產業升級、結構優化、節能減排、清潔生產的新產業格局,減少空氣污染,提高安全環保水平,使生態環境得到一定的改善。環境空氣質量繼續保持在二級標準之內,空氣中主要污染物年均濃度均達到《環境空氣質量標準》(GB30951996)二級標準。環境空氣綜合指數小于4.5,環境空氣質量指數AQI優良率達到90%

第二節 規劃任務

一、摸清可改造城鎮低效用地的開發潛力

以玉林市中心城區建設用地節約集約利用潛力初始評價調查結果為參考,結合2017年第四季度遙感影像圖,開展存量建設用地利用狀況調查,尤其要掌握低效用地的具體情況,摸清城鎮低效用地的現狀和開發潛力,通過實地調研確定改造主體、改造方式等,建立玉林市城鎮低效用地再開發數據庫,明確各地塊土地利用現狀、規劃情況等信息,為后期全程監管及土地動態管理打下堅實的基礎。

二、明確城鎮低效用地再開發項目時序及投資計劃

堅持規劃引導,全面分析玉林市國民經濟和社會發展規劃、城市住房建設規劃、工業發展規劃、土地利用和保護規劃等相關規劃要求,確定玉林市城鎮低效用地再開發重點區域和開發時序,制定近、遠期改造計劃和投資計劃,以指導城鎮低效用地再開發工作有序推進。

三、研究制訂城鎮低效用地再開發配套政策

城鎮低效用地再開發工作要順利推進,政策創新是最為關鍵的一環,結合玉林市實際情況,對確定開發的項目進行深入分析,摸清項目開發需求及意義,預測實施中存在的問題,在不違反土地管理法律法規的前提下,開展低效用地管理、土地出讓金優惠、補辦用地手續、城鄉建設用地增減掛鉤、完善收益分配方式等有關政策及財政扶持政策等配套政策的研究與制訂,推進城鎮建設用地利用和管理制度的創新和完善,并進行成果的適當推廣應用。

四、建立再開發項目庫

及時將開發項目范圍、權屬狀況、開發類型、開發時序、開發方式、開發模式、規劃用途等情況上圖入庫,納入國土資源綜合監管平臺,通過動態管理做到論證一批、開工一批、建成一批。并進行數據庫定期調整和更新,實現數據庫定期調整、可增可減、動態監管的目標。

五、提出規劃實施保障措施

為推進玉林市城鎮低效用地再開發工作順利開展,各區政府必須高度重視,成立相應的工作機構,在市政府的統一領導下,與相關部門密切配合,提出實施保障措施,積極穩妥的推進城鎮低效用地再開發工作。

 

第四章 規劃空間布局與結構優化

第一節 功能布局與用地結構優化

結合城鎮低效用地現狀結構,在與《玉林市城市總體規劃(2008-2020年)》、《玉林市中心城區控制性詳細規劃》、《玉林市江南片區控制性詳細規劃》、《玉林市城北片區控制性詳細規劃》等充分銜接的基礎上,合理安排居住、商業、工業等各類用地規模,優化用地結構及功能布局。將部分騰挪出來的土地恢復其生態功能或建設防護綠地、公園綠地等,改善城市的生產和生活環境,凸顯城市健康、持續發展的原則。發揮玉林市各類資源的優勢;以濱河、道路防護綠地為主體構成的綠色網絡與公園綠地、生產綠地等綠色斑塊有機聯系,形成“清灣江濱水生態綠帶、南流江濱水生態綠帶以及沿黎湛鐵路的防護綠帶”。

一、舊城鎮開發用地布局優化

舊城鎮開發以城市結構優化、整體功能完善為總體目標,以人居環境提升、基礎和公共服務設施完善為具體目標,以成片開發、集聚發展為原則,改造開發舊城鎮內低效用地,調整用地功能布局,提升城市形象和品位。

開發后重點在中秀路與站前路之間布局批發零售用地;東至內環西路,南至人民中路,西至大北路,北至教育中路的地塊布局商務金融用地;其余的舊城鎮均布局城鎮住宅用地,與周邊不需改造的城市用地相互配套。

經舊城鎮開發用地布局優化后,從社會效益的角度看,改善了居住條件,增加一定比例的居住面積,增加了基礎設施,完善城市功能;從經濟效益的角度看,根據用地布局現狀,結合相關控規適當增加商務金融用地和其他商服用地,同時通過城鎮低效用地再開發,可帶動建筑、建材、冶金、輕工、化工、機械、電子、森林、能源、交通、金融、市政、郵電、紡織等10多個行業、40多個相關產業的發展,有效拉動國民經濟增長;從生態效益的角度看,改善了舊居民內部環境,促進城鄉面貌提升。

二、舊村莊開發用地布局優化

舊村莊分布較為零散,本次再開發選取了規模潛力和經濟潛力較大的舊村莊,同時結合玉林市住房城鄉建設委近期的改造計劃,確定對南江街道2.50公頃、城西街道1.22公頃的舊村莊進行再開發。通過對舊村莊進行改造開發,以形成城市景觀、實現城鎮功能、優化城市布局、與原有城市空間有效整合為目標,對農村居民點進行統一布局,集中建設,實現村莊建設用地的集約利用,完善公共服務設施和基礎設施配套。

三、舊廠礦開發用地布局優化

將位于中心城區內的舊廠房清退,將對玉林市紙箱廠、玉林市開關廠、玉林市塑料廠、玉林市制藥廠、玉林市長虹機械廠、自行車一廠、自行車二廠實行退二進三,玉林市正泰彩印包裝廠舊廠加快改造,低效落后的工業企業進行騰籠換鳥,引進新型工業產業,推動工業項目集聚發展,促進土地節約集約利用。將與規劃用途不符的舊廠礦改造與規劃相符,在清灣江與一環北路之間、沿江西路西側與南流江交匯處、黎湛鐵路西側增加了防護綠地與公園綠地,加強區域性中心城市功能配套,提升城市服務水平。

經舊廠礦開發用地布局優化,從社會效益的角度看,基礎設施、公共服務設施得到明顯改善,在產業結構逐步優化的同時,人口素質也在不斷提升;從經濟效益的角度看,可帶動相關產業發展,促進經濟增長,優化城市格局,促進內生經濟;從生態效益的角度看,增加綠色開敞空間,創造城市良好景觀。

第二節 土地開發強度優化

通過城鎮低效用地再開發,整合玉林市內現有功能分散、低效利用的土地,進行空間騰挪,改變以往粗放型的經濟發展方式,推進建設用地集約化。規劃期內再開發項目的平均容積率由開發前0.68提高到2.75,其中商服用地容積率由開發前1.42提高到3.62,住宅用地容積率由開發前0.94提高到2.97,工礦倉儲用地由開發前0.55提高到2.45;再開發項目的可節約用地指標約139.31公頃,節地率達到75.27%,較大程度的提高了建設用地的土地利用效率,為快速發展時期的玉林市節約了土地資源。其中:舊城鎮開發項目可節約用地指標35.35公頃,占節約用地總規模的25.38%;舊村莊開發項目可節約用地指標2.80公頃,占節約用地總規模的2.01%;舊廠房開發項目多為退二進三,改變現狀用途,可節約用地指標101.16公頃,占節約用地總規模的72.61%。規劃改造后再開發項目的一類容積率區面積6.12公頃,占再開發總面積的3.30%;二類容積率區面積3.70公頃,占再開發總面積的2.00%;三類容積率區面積83.76公頃,占再開發總面積的45.23%;四類容積率區面積82.84公頃,占再開發總面積的44.73%;五類容積率區面積8.78公頃,占再開發總面積的4.74%。規劃改造后再開發項目的一類建筑密度區面積6.12公頃,占再開發總面積的3.30%;三類建筑密度區面積16.54公頃,占再開發總面積的8.93%;四類建筑密度區面積162.54公頃,占再開發總面積的87.76%;規劃改造后再開發項目的一類建筑高度區面積6.12公頃,占再開發總面積的3.30%;二類建筑高度區面積18.31公頃,占再開發總面積的9.89%;三類建筑高度區41.36公頃,占再開發總面積的22.33%;四類建筑高度區113.82公頃,占再開發總面積的61.46%;五類建筑高度區5.59公頃,占再開發總面積的3.02%。通過本次城鎮低效用地的再開發,進一步提高了玉林市土地開發強度。

 

第五章 再開發項目時序安排

玉林市城鎮低效用地再開發規劃期限為2018-2022年,分近期2018-2020年、遠期2021-2022年兩個階段,涉及再開發項目41個,面積185.20公頃。其中:近期再開發項目31個,面積149.77公頃;遠期再開發項目8個,面積35.43公頃

一、近期(2018-2020年)

2018-2019年再開發范圍:中心城區東至美林街、西至白石橋路、北至民主中路、南至清寧路;城西片區玉石公路與二環北路交叉口東南側。

本階段項目開發條件較成熟,部分前期準備工作已經開展,近期2018-2019年確定再開發項目10個,面積66.96公頃,均為舊廠礦開發項目,面積66.96公頃。擬開發的重點工程:衍楊鑄造廠改造項目、金和拉絲廠改造項目、百匯泡沫廠改造項目、玉林市開關廠改造項目、玉林市紙箱廠改造項目、玉林正泰彩印包裝改造項目、廣西玉林市嶺南裝運有限公司改造項目、玉林市正源煤炭有限公司改造項目、玉林市裝運公司改造項目。(具體情況見表5-1)。

2019-2020年再開發范圍:城西片區:大北路以北-清寧路一帶;中心城片區:一環東路一環北路新民路江濱路民主中路一帶;城東片區:江濱路廣場東路金玉路一帶;城南片區:東城站路苗園路二環南路一帶。

本階段再開發項目的規模潛力和經濟潛力大多處于中潛力區和高潛力區,再開發項目共21個,面積82.81公頃,其中舊城鎮開發項目4個,面積14.07公頃;舊村莊開發項目1個,面積1.22公頃;舊廠礦開發項目16個,面積67.52公頃。擬開發的重點工程:玉林制藥廠改造項目、玉柴機械集團有限公司改造項目。
 

5-2  2019-2020年再開發項目統計表

二、遠期(2021-2022年)

2021-2022年再開發范圍:城站路—公園路—園濱街—江濱路;新民路與江濱路交叉口西南側;金港路—沿江東路—二環東路;民主南路—萬良路—金港路—常樂路。

本階段主要改造開發難度較高、開發面積較大的舊城鎮和舊村莊,再開發項目共8個,面積35.43公頃,其中舊城鎮開發項目7個,面積32.93公頃;舊村莊開發項目1個,面積2.50公頃。詳見表5-3


第六章 開發適用對策

一、鼓勵多種方式進行再開發

(一)鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發

除有關法律法規,以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規定或者約定應當由市政府收回土地使用權的土地外,在符合規劃的前提下,原國有土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發。

原劃撥土地改造開發后用途仍符合《劃撥用地目錄》的,可繼續按劃撥方式使用。改造開發土地需辦理有償使用手續,符合協議出讓條件的,可依法采取協議方式。

原依法取得的工業用地改造開發后提高廠房容積率但不改變用途的,可不再增繳土地價款。

利用現有工業用地,興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目的,經市人民批準,可繼續按原用途使用,過渡期為5年,過渡期滿后,依法按新用途辦理用地手續。

允許原土地使用權人將工業用地變更為商服、住宅用途,涉及劃撥土地改變為出讓的,可采取協議方式辦理出讓手續。

在符合相關規劃的前提下,經市政府批準,企業在原廠房內設立區域總部、研發中心、科研機構以及產品設計、動漫制作、創意產業等新興產業,不視為改變土地用途。

(二)鼓勵土地歸宗集中開發

對符合城鄉規劃的城鎮低效用地,開發主體可根據城鎮低效用地再開發專項規劃和年度實施計劃,申請收購相鄰多宗地塊,進行集中開發,歸宗面積不大于3畝。市國土資源局可根據開發主體的申請,將分散的土地歸宗,為開發主體辦理土地變更登記手續。

(三)加強公共設施和民生項目建設

在改造開發中要優先安排一定比例用地,用于基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設,促進文化遺產和歷史文化建筑保護。對涉及經營性房地產開發的改造項目,可根據實際配建保障性住房或公益設施,按合同或協議約定移交當地政府統籌安排。對參與改造開發,履行公共性、公益性義務的,可給予適當政策獎勵。

二、實行差別化政策推進“三舊”改造

(一)優先提供搬遷安置用地

拆遷安置房的建設優先于改造開發項目建設,采取貨幣補償和現房產權調換的方式,向被拆遷人提供安置房,安置房號按拆除先后順序選擇。

(二)統一確定成片改造項目用地期限

經批準實施成片開發的城鎮低效用地再開發項目,涉及多個轉讓地塊且使用年期不統一的,以原批準最長的土地使用期限作為成片開發項目用地的期限。

(三)合理確定土地出讓價格

在實施城鎮低效用地再開發過程中,因擬出讓的宗地基礎設施條件較差,土地開發程度達不到基準地價設定的“六通一平”條件,在確定宗地出讓價格時,可根據土地用途類型,在基準地價的基礎上,綜合考慮土地的開發程度、區位條件等因素進行評估修正,以評估的宗地價格為參考依據,土地出讓價格不應低于相應土地級別的基準地價核減土地開發程度差異價格后的價格。

(四)允許部分土地置換

在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下,允許通過土地位置調換等方式調整使用原有存量建設用地。開發涉及收回或者收購土地的,可以貨幣方式向原使用權人補償或支付收購款,也可以置換方式為原使用權人重新安排用地,置換的土地使用權價格折抵后不足的,可以貨幣補齊。

(五)適當分配土地收益

在舊城鎮開發中,需要搬遷的企業用地由市政府依法收回后通過招標拍賣掛牌方式出讓的,在扣除土地補償等費用后,其土地出讓純收益可按不高于60%的比例,依照有關規定專項用于支持企業發展。在舊村莊開發中,市政府通過征收農村集體建設用地進行經營性開發的,其土地出讓純收益可按不高于60%的比例,依照有關規定專項用于支持原農村集體經濟組織的發展。對城鎮低效用地再開發項目的增值收益(凈收益)按一定比例(市政府專門研究確定)由市、轄區及原產權人分成。轄區留成部分應設立專項資金,用于“城中村”整治改造和舊城更新改造,以及再開發項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等用途。

三、歷史用地及特殊問題處理對策

(一)歷史用地處理政策

在城鎮低效用地再開發專項規劃范圍內、符合土地利用總體規劃、現狀為存量建設用地但沒有合法用地手續的歷史遺留建設用地,按照依法依規、尊重歷史的原則進行分類處理。用地行為發生在19861231之前的,由玉林市國土資源局出具符合土地利用總體規劃的審核意見書,依照原國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權后,由市人民政府辦理土地確權登記發證手續。用地行為發生在19871119981231之間的,符合土地利用總體規劃,已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并已落實,且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的,依照1998年修訂的《土地管理法》有關規定,落實處理(處罰)措施后按土地現狀辦理征收手續;用地行為發生在19991120091231之間的,符合土地利用總體規劃,已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并已落實,且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的,按照1998年修訂的《土地管理法》有關規定,繳納耕地開墾費和新增建設用地土地有償使用費,落實處理(處罰)措施后辦理土地轉用征收手續。

(二)特殊問題處理政策

城鎮低效用地再開發涉及到的單宗土地面積小于3畝的邊角地、夾心地、插花地,且累計面積不超過改造項目總面積10%、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的,可一并納入城鎮低效用地再開發范圍,依法辦理用地手續。

(三)完善用地手續政策

納入城鎮低效用地再開發專項規劃范圍、需完善征收手續的土地,由市政府制訂開發方案,報自治區政府批準后實施;供地手續由市人民政府按本方案辦理。

 

第七章 資金籌措與利益分配

城鎮低效用地再開發成本主要由征地及安置補償費、拆遷補償費、市政基礎設施建設費、建安成本費用、不可預見費、財務費用等其他費用組成。

第一節 資金測算結果

城鎮低效用地再開發總成本費用約667906.52萬元,其中征地及安置補償費約14536.21萬元,占總費用的2.18%;拆遷補償費約335601.18萬元,占總費用的50.25%;市政基礎設施建設費約27635.41萬元,占總費用的4.14%;建安成本費約223132.75萬元,占總費用的33.41%;不可預見費約30045.28萬元,占總費用的4.50%;財務費用等其他費用約36955.69萬元,占總費用的5.53%。詳見表6-1
 


 

第二節 資金籌措途徑

一是政府將城鎮低效用地項目的增值收益設立專項資金,用于再開發以及項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等;二是鼓勵原土地使用者自籌資金或合作合資進行開發;三是企業開發,引入社會資金,政府通過將規劃確定的土地開發建設條件通過掛牌或政府采購等公開方式確定土地使用權人的途徑,積極吸引社會資金參與開發;四是政府通過土地開發信托、土地資產證券化等方式吸收社會資金;五是政府鼓勵開發主體加強與金融機構的合作,鼓勵和引導各類擔保公司和金融機構參與城鎮低效利用再開發,利用其投融資平臺籌措資金。

綜合考慮本次玉林市城鎮低效用地再開發的實際情況,擬采用政府主導和企業開發的改造主體,同時采用相對應的資金籌措途徑。

第三節 利益分配

城鎮低效用地再開發擬改造項目共占地185.20公頃,舊城鎮改造面積47.00公頃;舊村莊改造面積3.72公頃;舊廠礦改造面積134.48公頃;城鎮低效用地再開發總成本資金約667906.52萬元,其中舊城鎮改造項目需要投入資金169501.11萬元,占總資金的25.38%;舊村莊改造項目需要投入資金13415.83萬元,占總資金的2.01 %;舊廠礦改造項目需要投入資金484989.57萬元,占總資金的72.61 %

項目開發模式主要包括政府主導型及政府與市場合作型,根據前面的經濟潛力測算,篩選出本規劃改造單元所在的調查單元對應的經濟潛力統計可知,項目改造完成后預計總產值801362.68萬元,可獲利潤133456.16萬元。綜合考慮再開發區域增值收益分配,政府與企業分別可獲96048.59 萬元、37407.57萬元的利潤分配。

 

第八章 規劃實施效益評價

第一節 社會效益分析評價

一、改善居住條件,增加居住面積

通過城鎮低效用地再開發,綜合治理了諸如臟亂差現象,大大改善了居民的生活環境,獲得了較好的社會效益。居民的居住條件得到改善,顯著提升城鄉居民的居住環境水平。

二、增加基礎設施,完善城市功能

通過城鎮低效用地再開發,公共服務設施、市政公用設施等得到了明顯的改善。將老舊的公共服務設施遷到行政辦公服務中心,為玉林市第三產業的發展提供空間保障,為城市居民提供完善的生活服務。公共服務設施和市政公用設施的完善將大大改善民生,改善城市的建設面貌,對于城市結構和功能的優化發揮重要的作用。

三、完善城區道路系統,提高道路網密度

通過城鎮低效用地再開發打通城區道路,完善交通基礎設施,形成有利于中心城區拉開骨架的城市路網。通過城鎮低效用地再開發,完善了城區道路系統,提高了城市道路網密度。

四、在產業結構逐步優化的同時,人口素質不斷提升

通過城鎮低效用地再開發,玉林市傳統的低端服務業將向商貿、金融、咨詢等現代服務業轉變,服務功能將在城鎮低效用地再開發的帶動下獲得快速發展,進而提升玉林市在廣西的地位和形象。在不斷淘汰低端產業、引入新的產業業態的同時,就業結構將逐漸從一產、二產轉向二產(特別是高新技術產業)、三產為主導,城市人口結構將獲得優化提升,人口素質也將得到提升,居民的生活質量也得到一定的提升。

第二節 經濟效益分析評價

一、帶動相關產業發展,拉動國民經濟增長

通過城鎮低效用地再開發,可帶動建筑、建材、冶金、輕工、化工、機械、電子、森林、能源、交通、金融、市政、郵電、紡織等10多個行業、40多個相關產業的發展,有效拉動國民經濟增長。初步估算,2018-2022年城鎮低效用地再開發總投資66.79億元,以投入產出計算,基于1.0元投入,可帶動相關行業增加1.7-2.2元產值,則城鎮低效用地再開發可帶動相關行業增加產值113.54-146.94億元左右。其經濟效益不僅用于維持項目自身運營成本,還增加了財政稅收,可為城市建設中的基礎設施和公益項目建設提供資金保障。

二、優化城市格局,促進內生經濟

玉林市規劃期內城鎮低效用地再開發項目共占地185.20公頃,預計新建成住宅約422.81萬平方米,商業約44.73萬平方米、工業40.75萬平方米,大規模的項目建設和運營,使得城市商業街區重塑、工業入園,將增強自身造血機能,以企業和商業的可持續發展,推動改造開發區的持續更新,充分吸納自身就業人口,形成預期的穩定經濟。

第三節 環境效益分析評價

一、改善舊民居內部環境,促進城鄉面貌顯著提升

通過城鎮低效用地再開發,拆除建筑結構簡陋、外觀環境差的舊民居用房約156.25萬平方米,新建新型住宅用房約422.81萬平方米,且配套一定比例的公共服務用地,將大幅改善居(村)民生活環境,提高人民生活質量,改變原來舊城區臟亂差的現象,促進城鄉面貌顯著提升。

二、增加綠色開敞空間,創造良好城市景觀

對城鎮低效用地再開發騰挪出來的用地,約束開發商按照綠化率標準建設,留出一定比例用地作為城市開敞空間綠化建設。本次規劃新增配套綠地面積10.56公頃,人均公共綠地由現狀0.52平方米達到3.86平方米,改善了居民的居住環境和整體綠化景觀環境,為市民提供大面積的城市街頭綠地和公共開敞空間,為打造宜居宜業城市發揮重要作用。

三、提高安全環保水平,促進產業轉型升級

充分利用城鎮低效用地再開發契機,對玉林市塑料廠、玉林市長虹機械廠、玉林市紙箱廠、玉林市開關廠等附加值低、技術落后、產能低下、不符合環保要求的工業企業轉型升級,構建現代新型工業體系,實現產業升級、結構優化、節能減排、清潔生產的新產業格局,減少空氣污染,提高環保效益。

 

第九章 保障措施

一、加強組織領導,形成聯合動力

為確保城鎮低效用地再開發工作規范、有序開展,成立由玉林市人民政府副市長為領導,發改、監察、審計、財政、規劃、建設、工信、環保、土地儲備、工商、國土等部門負責人為成員的市城鎮低效用地再開發工作領導小組,統一部署、指導和監督全市再開發工作。領導小組下設辦公室,辦公室設在市國土資源局,具體負責城鎮低效用地再開發工作的組織協調和指導考核等。各成員單位各司其職,互相配合,切實提高辦事效率,真正形成推動城鎮低效用地再開發的合力。

二、明確職責分工,強化部門協作

城鎮低效用地再開發工作是一項復雜的社會系統工程,工作時間緊、任務重,涉及面廣,政策性強,市政府要建立行政一把手牽頭,分管領導具體負責的工作機制。玉林市人民政府總負責,協調指揮工作開展;發展改革部門負責投資項目的立項和產業政策制定;住房城鄉建設委負責編制項目區域詳細規劃,提供規劃設計條件,及時辦理項目規劃有關手續;國土資源局負責土地報批和土地及房屋征收補償費的籌措工作;房管局負責房屋的拆遷管理;住房城鄉建設委負責安置房建設工作和工程項目的建設監管;人力資源和社會保障局負責被拆遷人的最低生活保障工作;公安局負責做好土地及房屋征收中的社會治安、維穩工作等。各相關部門要樹立一盤棋思想,服從指揮,聽從命令,加強協作,形成高效聯動、齊抓共管的強大合力。

三、編制年度方案,分期有序實施

結合玉林市經濟社會發展實際和產業發展需求,依據城鎮低效用地再開發專項規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃,按照先易后難、逐步推進和重點區域優先的原則,科學制定城鎮低效用地再開發年度實施方案,確保再開發工作有序推進。年度實施方案經城鎮低效用地再開發領導小組初審,報市人民政府審批后實施,并及時向社會公布。

四、落實補償資金,維護社會穩定

征收補償資金的規范使用關系到被拆遷人的切身利益,關系到國有資金的安全運行和社會的和諧穩定。市政府建立拆遷儲備金制度,根據改造計劃,將拆遷所需資金列入市級財政預算,建立拆遷專戶,專款專用。用于貨幣補償的資金在房屋征收決定做出前應當足額到位,對每戶補償安置資金復核把關,及時將土地及房屋征收補償費以一卡通的方式發放到被征收戶手中,最大限度的保障群眾利益。市監察、審計部門對征收補償資金使用情況進行監督和審計。

五、積極宣傳引導,統一思想認識

充分利用網絡、報紙、廣播、電視等傳播媒介,就城鎮低效用地再開發的目的意義、相關保障政策、帶給居(村)民的實際收益等內容,開展全方位、多層次的宣傳。以闡釋再開發工作的意義,爭取公眾對改造工作的理解支持;以相關保障政策的說明,穩定民心;以群眾實際利益的解讀,調動公眾參與的主動性和積極性。通過多種宣傳方式提高公眾思想認識,奠定再開發工作的群眾基礎,營造濃厚的輿論氛圍,引導社會各界廣泛參與,為推進城鎮低效用地再開發出力獻策。

六、運用技術手段,實施動態監管

結合國土資源一張圖平臺,加強城鎮低效用地再開發管理信息化建設,充分運用航拍、遙感、GIS、實地測繪等技術手段,及時做好城鎮低效用地地塊再開發審批、項目實施、竣工驗收等情況的上圖入庫,實行改造開發全過程動態在線監管,以防借城鎮低效用地再開發機會大拆大建,造成新的圈地運動。使城鎮低效用地再開發工作真正沿著有利于產業轉型升級、市場經濟優化發展、拉動經濟增長的方向發展。

 

附表:玉林市城鎮低效用地再開發專項規劃附表.xlsx

附圖:玉林市城鎮低效用地再開發專項規劃附圖.rar


 
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